La SCPI Iroko Zen a frappé fort sur le marché de la pierre papier.
Sans frais d’entrée et avec une performance exceptionnelle depuis 4 ans, elle fait partie des toutes meilleures SCPI disponibles en 2025.
Alors faut-il investir dans la SCPI Iroko Zen ?
Voici mon avis complet sur Iroko Zen.
Présentation d’Iroko Zen
Lancée en 2020 par la société de gestion Iroko, Iroko Zen est une SCPI de rendement à capital variable.
Elle met en place une stratégie opportuniste, c’est-à-dire qu’elle ne se fixe pas de limite en termes de secteur d’activité, afin de pouvoir aller chercher les meilleures opportunités de marché.
Iroko Zen est labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable), ce qui signifie qu’elle intègre des critères ESG dans sa gestion. Dans l’optique de proposer aux investisseurs des solutions d’investissements durables (j’en reparle par la suite).
Dans quel type de biens investit Iroko Zen ?
Iroko Zen base sa stratégie d’acquisitions sur 2 grands principes.
Le premier est la granularité. C’est-à-dire qu’elle privilégie l’achat d’un nombre important de biens de taille moyenne (entre 5 et 30 millions d’euros).
Plutôt que de viser seulement quelques biens immobiliers de taille importante comme des grands centres commerciaux.
Le deuxième grand axe de sa stratégie est ce que l’on pourrait qualifier de stratégie « momentum ».
C’est-à-dire que la SCPI cherche à acquérir des biens dans des secteurs porteurs aujourd’hui comme demain.
Contrairement à beaucoup de SCPI, son parc immobilier n’est pas constitué principalement de bureaux mais plutôt de commerces, locaux d’activité, ou de biens logistiques.
Iroko Zen présente donc une bonne diversification sectorielle.
Mais aussi géographique, avec un portefeuille réparti entre 7 pays européens, dont moins de 40% en France.
Iroko investit dans des pays comme le Royaume-Uni, l’Espagne, les Pays-Bas ou l’Allemagne.
Elle a récemment effectué une première acquisition en Italie
Iroko Zen, une SCPI durable ?
L’aspect durable est l’un des points qui semble tenir à cœur à la société de gestion Iroko.
Iroko Zen se veut donc être une « SCPI verte », c’est-à-dire qui prend en compte au maximum les aspects environnementaux.
Elle veille donc à détenir un parc immobilier responsable et n’hésite pas à réaliser les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de ses biens immobiliers.
Les performance de la SCPI
En 2024, Iroko Zen affiche un taux de distribution de 7,32%.
Dans la continuité de ses performances précédentes, puisqu’elle a toujours affiché un rendement supérieur à 7% depuis sa création.
Cela la place donc parmi les SCPI offrant les meilleurs rendements.
Son objectif de TRI (taux de rendement interne) à 8 ans est d’ailleurs de 7%.
Les points forts d’Iroko Zen
- Un rendement attractif : avec plus de 7% de taux de distribution depuis son lancement, Iroko se place parmi les SCPI les plus performantes du marché.
- Un modèle sans frais de souscription : comme quelques autres SCPI récentes, Iroko Zen propose un modèle sans frais à l’entrée.
- Diversification géographique et sectorielle : sa bonne diversification permet de diluer les risques et de saisir des opportunités sur différents marchés.
- Une capitalisation solide avec déjà plus d’un milliard d’euros.
Les limites de cette SCPI
Une SCPI jeune: lancée en 2020, Iroko Zen est encore une SCPI plutôt jeune.
Des frais de gestion (légèrement) élevés : ils s’expliquent par l’absence de frais de souscription, donc rien d’alarmant.
Ils sont supérieurs à la moyenne des SCPI, mais plutôt dans la moyenne basse des SCPI sans frais de souscription.
Quelles perspectives pour Iroko Zen ?
Avec une capitalisation déjà élevée (1000 M€), une collecte soutenue et des acquisitions à des taux de rendements intéressants, les perspectives d’Iroko Zen sont, à mon avis, prometteuses.
Néanmoins, ses frais de gestion un peu plus élevés que la moyenne pourraient venir réduire son rendement à long terme, dans des conditions de marchés moins favorables.
A voir dans la durée si ce modèle de frais sera payant sur du long terme.
Quel courtier pour y investir ?
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En conclusion : mon avis sur la SCPI Iroko Zen
Mon avis sur Iroko Zen est dans l’ensemble très positif. La SCPI fait sans aucun doute partie des très bonnes SCPI disponibles en 2025.
Avec un rendement élevé depuis près de 5 ans, une bonne diversification et une collecte soutenue, ses perspectives semblent prometteuses.
Attention toutefois, sa forte collecte, bénéfique aujourd’hui, pourrait venir réduire ses performances à long terme si le contexte de marché devenait plus tendu, avec des opportunités plus rares.
Elle convient donc plutôt aux investisseurs à la recherche de rendement, prêts à accepter un certain niveau de risque.
N’oubliez pas également que l’investissement en SCPI s’envisage à long terme (durée de détention de 8 ans minimum recommandée).
Vous pouvez retrouver dans cet article les 10 principales questions à se poser avant d’investir en SCPI
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Cet article n’est pas sponsorisé par Iroko Zen.
Avertissement : le contenu proposé est de nature éducative et générale. Il ne s’agit pas de conseil en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. Et encore moins de conseil personnalisé.
L’investissement comporte des risques de perte. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Matthieu Jeannot, fondateur d’Argent Conseil
Diplômé d’un master en banque et finance, certifié AMF, ancien conseiller bancaire et conseiller en gestion de patrimoine.
Mon objectif est de permettre à chacun d’acquérir les connaissances de bases pour gérer au mieux son argent et exploiter tout le potentiel de ses finances.
