Comment fonctionne la fiscalité des SCPI ? C’est une question que se pose, à juste titre, de nombreux investisseurs en SCPI. Car si la pierre papier est l’un des meilleurs investissement immobilier existant, sa fiscalité reste complexe.
Pour ne pas dire complètement floue aux yeux de nombreux épargnants…
Alors comment sont imposés les revenus des SCPI ? Quelle stratégie pour optimiser fiscalement son investissement en pierre papier ?
Je vous explique tout dans cet article.
Rappel du fonctionnement d’une SCPI
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer soi-même les biens. Concrètement, vous achetez des parts de SCPI, qui représentent une fraction d’un portefeuille immobilier diversifié (bureaux, commerces, logements…).
En échange, vous percevez des revenus réguliers (tous les mois ou trimestres), issus des loyers versés par les locataires. La société de gestion s’occupe de tout : sélection, gestion et entretien des biens.
Vous pouvez investir en SCPI dès quelques centaines d’euros et obtenir un rendement attractif (5 à 7%/an pour une bonne SCPI). Le tout, en restant sur un placement à risque modéré (indicateur de risque SRI de 3 à 4/7).
Retrouvez dans cet article, l’explication complète du fonctionnement des SCPI
Comment déclarer ses revenus de SCPI ?
Comme vous l’aurez compris, les SCPI vous rapportent chaque mois (ou trimestres) des revenus, appelés loyers ou dividendes.
Ces revenus sont donc soumis à l’impôt, de la même façon que pour un investissement en immobilier locatif traditionnel. Vous devrez donc les déclarer comme des revenus fonciers, au moment de votre déclaration d’impôt annuelle.
Du moins, si vous investissez en direct en passant par un courtier comme Louve Invest (le meilleur courtier SCPI à mon sens). C’est de cette façon que j’investis en SCPI à titre personnel.
Si vous investissez dans le cadre d’une assurance vie, la fiscalité sera différente, avec des avantages et des inconvénients (j’en reparle après).
A noter : les sociétés de gestion vous envoie, chaque année, un IFU (imprimé fiscal unique). Celui-ci vous indique les montants et les cases dans lesquelles vous devez déclarer vos revenus aux impôts.
Comment sont imposés les revenus des SCPI détenues en direct ?
L’imposition des SCPI détenues en direct (via un courtier ou conseiller en gestion de patrimoine) va dépendre principalement d’un critère. La composition géographique du portefeuille d’immeubles de la SCPI.
Concrètement, il existe 2 types de SCPI :
- Les SCPI françaises (qui investissent uniquement en France)
- Les SCPI européennes (qui investissent dans différents pays européens)
A noter : ce n’est pas le pays d’origine de la société de gestion qui compte (les SCPI disponibles en France ont toutes une société de gestion française au jour d’aujourd’hui), mais bien la localisation des immeubles achetés par la SCPI.
1) L’imposition des SCPI françaises
Concernant les SCPI françaises, la fiscalité des revenus perçus est simple. Il s’agit de la fiscalité des revenus fonciers, soit 17,2% de prélèvements sociaux (PS) + votre taux marginal d’imposition (TMI)
Prenons un exemple :
Vous avez un TMI de 30%, vous payerez donc 17,2% (PS) + 30% (TMI) = 47,2%
Oui, vous avez bien lu, 47,2% de vos revenus partent en impôt dans ce cas ! Car la Flat Tax ne s’applique pas aux revenus fonciers.
La fiscalité française est donc très punitive, d’où l’intérêt de privilégier des SCPI européennes si votre TMI est élevé (30% et plus).
2) La fiscalité des SCPI européennes
La fiscalité des SCPI européennes ou SCPI étrangères (certaines investissent parfois hors d’Europe, notamment aux Etats-Unis ou au Canada) fonctionne différemment.
Déjà, vous ne payez pas de prélèvements sociaux sur les biens immobiliers hors de France. Et des conventions fiscales entre les pays permettent d’éviter une double imposition (et de bénéficier de la fiscalité locale du pays, souvent plus clémente).
A noter : le montant que vous percevez sur votre compte bancaire est net de fiscalité étrangère, car celle-ci est retenue à la source.
Si vous voulez comprendre en détail le fonctionnement de la fiscalité sur les SCPI internationales, je vous recommande cet article
Comment optimiser sa fiscalité en SCPI ?
Vous l’aurez compris, une SCPI mal choisie, peut rapidement vous coûter cher en impôt. Mais rassurez-vous, il existe plusieurs très bonnes solutions pour investir en SCPI tout en optimisant la fiscalité de son placement.
1) Investir en SCPI étrangères pour payer moins d’impôts
Première solution, et certainement l’une des plus simples : se concentrer uniquement sur les SCPI étrangères. Vous aurez alors 2 choix :
- Choisir des SCPI investies à 100% hors de France
- Choisir des SCPI France/Europe avec une part en France relativement faible
Les SCPI indiquent dans leurs statuts (et généralement aussi dans leur communication commerciale) si elles comptent investir 100% en France, 100% hors France, ou un mix des 2.
Beaucoup de SCPI récentes choisissent la troisième option. Elles se fixent généralement un maximum à ne pas dépasser pour la part en France (par exemple 30%).
2) Investir en SCPI en assurance vie
Cette solution permet de profiter du vase clos de l’assurance vie et ainsi de ne pas payer d’impôts, tant que vous ne vendez pas vos parts de SCPI.
Présentée comme ça, la solution paraît donc idéale. Mais attention cette solution cache plusieurs pièges :
- Des frais supplémentaires (les frais sur unités de compte du contrat s’ajoutent aux frais de la SCPI)
- Un choix plus limité (les SCPI accessibles en assurance vie ne sont pas toujours les meilleures)
- Des loyers pas toujours versés intégralement (beaucoup de contrats ne reversent que 85% des loyers). Ce qui représente une forme de frais supplémentaire.
- Les dividendes (ou loyers) versés sont nets de fiscalité étrangère (sauf exceptions). Vous payez donc quand même de la fiscalité, sans même vous en rendre compte.
- Il est impossible d’investir à crédit en assurance vie
Pour résumé, l’assurance vie est plus avantageuse fiscalement pour les SCPI françaises, mais pas vraiment pour les SCPI étrangères. Et elle comporte un certain nombre d’inconvénients, notamment le choix limité et les frais supplémentaires.
3) Investir en SCPI en démembrement temporaire
Cette solution consiste à acheter uniquement la nue-propriété, pour une période donnée. Vous récupérez ensuite l’usufruit à la fin de cette période. En contrepartie, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat.
C’est un peu technique ? Je vous l’accorde, alors prenons un exemple simple :
Vous achetez une SCPI en démembrement pour une période de 10 ans. En contrepartie, vous bénéficiez d’une décote de 40%, mais ne percevez pas de loyers pendant 10 ans. Vous avez donc par exemple 10 000€ de SCPI en payant seulement 6000€.
A la fin de cette période, vous obtenez la pleine propriété, et donc de 10 000€ de SCPI (sous réserve de l’évolution du prix de part) qui vous génèrent cette fois-ci des loyers.
En résumé, il s’agit d’une bonne solution si vous n’avez pas besoin de percevoir les loyers dans l’immédiat.
En conclusion : comment fonctionne la fiscalité des SCPI ?
La fiscalité des SCPI est, je vous l’accorde, complexe. Néanmoins, en étant bien accompagné, vous pourrez trouver une solution qui optimise l’imposition de vos revenus.
Bien optimisée fiscalement, la SCPI reste l’un des investissements les plus puissants pour générer des revenus passifs importants et réguliers.
Pour vous aider à choisir la SCPI la plus adaptée à votre profil, je vous recommande de réserver un rendez-vous gratuit avec un conseiller Louve Invest.
Note : en utilisant le lien de parrainage Louve Invest, vous contribuez à soutenir mon travail et à me permettre de vous proposer du contenu gratuit comme celui-ci. Néanmoins, cet article n’est pas sponsorisé par Louve Invest.
Matthieu Jeannot, fondateur d’Argent Conseil
Diplômé d’un master en banque et finance, certifié AMF, ancien conseiller bancaire et conseiller en gestion de patrimoine.
Mon objectif est de permettre à chacun d’acquérir les connaissances de bases pour gérer au mieux son argent et exploiter tout le potentiel de ses finances.
