Vous souhaitez investir dans la pierre, mais hésitez entre SCPI ou achat locatif pour 2025 ?
Souscrire à des parts de SCPI ou choisir l’investissement immobilier en direct, comporte dans chaque cas ses avantages et inconvénients.
Tout dépend de votre profil investisseur et de vos objectifs financiers.
J’ai comparé pour vous, ces 2 solutions pour développer votre patrimoine, et vous dévoile mon analyse dans cet article.
Une SCPI, c’est quoi ?
Une SCPI est une société civile de placement immobilier. On emploie aussi couramment le terme de « pierre papier » pour désigner l’investissement en SCPI.
Je vous l’accorde, dit comme ça, ce n’est pas très parlant.
Mais concrètement, vous versez de l’argent à une société, qui l’investit dans des biens immobiliers.
Vous devenez alors propriétaire d’une part d’un parc immobilier diversifié.
Et percevez en contrepartie une part des loyers.
Cette part est bien entendu proportionnelle à votre investissement.
Il s’agit donc d’un investissement en immobilier, d’où le terme « pierre papier ».
Vous êtes bien propriétaire d’une fraction de biens immobiliers, et non d’une partie du capital de la société, comme c’est le cas en bourse.
Cela a une importance majeure, car contrairement à la bourse, l’immobilier est assez peu volatil. Il est, en effet, bien moins spéculatif.
Les avantages de l’investissement en SCPI en 2025
L’investissement en SCPI présente de nombreux avantages en 2025.
Premièrement, il s’agit d’investir dans de l’immobilier qui est historiquement une valeur plus sûre que l’investissement financier. L’immobilier est en effet essentiel, et par conséquent moins spéculatif que la bourse.
Deuxièmement, l’investissement immobilier permet de percevoir des loyers, ce qui en fait le meilleur investissement pour bénéficier de revenus passifs.
Il s’avère donc très intéressant pour augmenter ses revenus, diversifier ses sources de revenus et dans l’optique de préparer sa retraite.
Mais en dehors de ces avantages valable pour l’ensemble du marché de l’immobilier, les SCPI ont de nombreux atouts en comparaison à l’immobilier locatif traditionnel.
Les SCPI permettent en effet de déléguer l’ensemble de la gestion des biens. Et de diversifier davantage en investissant directement sur une centaine de biens immobiliers différents.
La diversification est par ailleurs complète, c’est-à-dire à la fois géographique et sectorielle, avec des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, des établissements de santé ou encore du résidentiel.
Les SCPI sont toutes contrôlées et agrémentées par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
En résumé, avec une SCPI, vous pourrez devenir propriétaire et posséder une part d’un grand nombre de biens, sans aucune contrainte de gestion.
Vous n’aurez ni locataire à gérer, ni travaux à effectuer, ni recherche de biens à réaliser.
Les inconvénients des SCPI
Les SCPI ont cependant également des inconvénients.
Notamment les frais de gestion et souvent aussi d’entrée. Mais aussi la fiscalité, puisque les loyers que vous percevez sont imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Il existe néanmoins de nombreuses façons de réduire l’imposition sur ses investissements en SCPI.
Comme pour l’ensemble des placements en immobilier, il s’agit d’un investissement peu liquide, c’est-à-dire qui peut être difficile à revendre.
Ou du moins pour lequel il faut compter un peu de temps avant de pouvoir récupérer son argent, généralement autour d’un mois.
Les avantages de l’achat locatif en 2025
L’achat locatif présente en 2025 de nombreux avantages similaires avec l’investissement en SCPI.
En particulier dans l’optique de générer des revenus passifs, puisqu’il vous permettra d’obtenir des loyers chaque mois.
Là où l’immobilier locatif est plus avantageux que les SCPI, c’est au niveau de l’effet de levier.
L’effet de levier consiste à investir un montant plus élevé que celui dont vous disposez et ainsi à générer des revenus plus importants.
Le levier en question et donc le levier du crédit. En effet, l’emprunt bancaire permet d’acquérir un bien immobilier dont le prix est souvent bien supérieur au montant dont vous disposez au moment de l’achat.
Même s’il est possible de souscrire un prêt auprès de sa banque pour investir en SCPI, cela se fait plus rarement, et souvent sur des sommes bien moins élevées.
Votre banquier sera en effet plus réticent à vous prêter de l’argent pour l’investir dans une SCPI que dans un appartement avec l’objectif de le louer.
Les inconvénients de l’immobilier locatif
En revanche l’immobilier locatif en direct présente de nombreux inconvénients que l’on ne retrouve pas dans les SCPI.
Le premier est la gestion complexe.
Être propriétaire d’un appartement en location sous-entend en effet gérer le bien, faire les travaux d’aménagement nécessaires, trouver le locataire, gérer la relation et parfois les conflits avec celui-ci…
Tout ceci peut certes être délégué à une agence pour limiter toutes ces contraintes. Néanmoins, cela se fera en contrepartie de frais parfois élevés. Et ne vous dispensera pas pour autant de réaliser les travaux nécessaires notamment.
Le deuxième inconvénient est le risque lié à la concentration de l’investissement sur un seul bien. Acheter une maison ou un appartement coûte cher, il sera donc difficile d’en détenir plusieurs, à moins d’avoir un patrimoine conséquent.
Le fait de ne posséder qu’un seul bien représente donc un risque sérieux, notamment si vous ne parvenez pas à le louer, ou en cas de loyers impayés ou d’autres soucis avec le locataire.
Bien entendu, les assurances limitent ce risque, mais représentent aussi des frais supplémentaires.
D’ailleurs, même si vous détenez plusieurs biens immobiliers en location, le risque reste plus important qu’avec une SCPI. Puisqu’une SCPI détient en règle générale entre 50 et 200 biens.
SCPI ou immobilier locatif : le match 2025
- Investissement de départ : SCPI
Acheter un bien immobilier en direct représente généralement un investissement d’une centaine de millier d’euros au minimum.
Les SCPI proposent elles, des tickets d’entrée compris entre 200 et 5000€ pour la grande majorité.
Certaines peuvent exiger un apport minimum de 10 000€ au départ, mais cela n’est pas la majorité, et reste tout de même bien plus abordable que l’immobilier en direct.
- Rendement : égalité
Le rendement d’une SCPI et d’un bien locatif sera en moyenne à peu près équivalent. Tout dépend, dans un cas comme dans l’autre, du bon choix au moment de la sélection du bien ou de la SCPI.
Comptez entre 5 et 7% par an pour un bon rendement net de frais, mais brut de fiscalité.
- Risque locatif : avantage SCPI
Comme expliqué auparavant, la diversification des SCPI, les rendent moins risquées que de détenir un simple bien immobilier en location.
- Gestion : SCPI
La gestion d’une SCPI est 100% passive, donc là encore, avantage SCPI sur l’immobilier locatif.
- Frais : ça dépend
Pour les frais, cela va dépendre de plusieurs facteurs, notamment de si vous gérez votre bien immobilier par vous-même ou en passant par une agence de location. Dans le premier cas, les frais de gestion seront plus faibles que pour une SCPI.
En revanche, pour l’immobilier locatif en direct, vous paierez dans tous les cas des frais de notaire, ce qui sera donc plus coûteux au départ.
D’autant que les frais d’entrée d’une SCPI sont en réalité payés au moment de la sortie et non pas au moment de l’achat (sauf exception, comme par exemple pour les SCPI souscrites dans un contrat d’assurance vie).
- Fiscalité : égalité
Pour la fiscalité, c’est une égalité. Les loyers perçus seront soumis à l’imposition, pour l’un comme pour l’autre.
Il existe néanmoins dans les 2 cas, une multitude de solutions de défiscalisation.
En conclusion : que choisir entre SCPI ou achat locatif en 2025 ?
Le choix entre SCPI ou achat locatif en 2025 dépend d’un certain nombre de facteurs.
Chacun ayant ses avantages et ses inconvénients.
Le principal avantage de l’achat locatif est de pouvoir bénéficier du levier du crédit, ce qui peut considérablement augmenter la rentabilité de votre investissement.
Néanmoins, il faut bien être conscient que cela va également augmenter les risques.
Et qu’il s’agit là d’un choix à ne pas faire à la légère, puisque vous vous engagez généralement sur une durée de minimum 10 ou 15 ans avec des remboursements de prêt réguliers.
Avec les taux de crédits immobiliers actuellement élevés, ce levier du crédit bancaire devient aussi moins intéressant.
Les SCPI ont en revanche plusieurs avantages, dont celui de permettre d’acquérir de l’immobilier à partir de seulement quelques centaines ou milliers d’euros.
Mais aussi de pouvoir diversifier davantage et de n’avoir aucune contrainte de gestion pour votre patrimoine immobilier.
Néanmoins, le choix parmi les nombreuses SCPI existantes, est crucial pour bénéficier d’une rentabilité élevée et éviter le risque d’une dépréciation de la valeur de votre patrimoine.
Si vous êtes intéressé par l’investissement en SCPI, je vous invite à me contacter en cliquant ici, afin de bénéficier d’un rendez-vous gratuit de 30 minutes, durant lequel je vous expliquerai l’intérêt de l’investissement SCPI et comment bien les choisir.
Vous pouvez également retrouver ici mon article entièrement dédié aux SCPI.
Avertissement : le contenu proposé est de nature éducative et générale. Il ne s’agit pas de conseil en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. Et encore moins de conseil personnalisé.
L’investissement comporte des risques de perte. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Matthieu Jeannot, fondateur d’Argent Conseil
Diplômé d’un master en banque et finance, certifié AMF, ancien conseiller bancaire et conseiller en gestion de patrimoine.
Mon objectif est de permettre à chacun d’acquérir les connaissances de bases pour gérer au mieux son argent et exploiter tout le potentiel de ses finances.
