Investir dans l’immobilier via des sociétés cotées en bourse. Voilà comment l’on pourrait résumer le rôle des foncières cotées. Pourtant, derrière cette promesse attractive se cache de nombreuses limites…
Alors en quoi consiste vraiment l’investissement en foncières cotées ? Et s’agit-il vraiment d’une bonne solution ?
Explication dans cet article.
Définition d’une foncière cotée
Une foncière cotée, est une entreprise dont l’activité principale consiste à acheter, gérer et louer un parc immobilier. Contrairement à un achat direct (ou une SCPI), vous investissez ici dans des sociétés cotées en bourse.
Ces sociétés bénéficient d’un régime fiscal spécifique. En échange d’une exonération d’impôt sur les sociétés, elles ont l’obligation de redistribuer une grande partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes aux actionnaires.
Elles permettent ainsi aux investisseurs de s’exposer à l’immobilier, avec la liquidité d’une action. Mais attention, cela présente aussi de sérieuses contreparties…
Les différents types de foncières cotées
- Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) : c’est le modèle européen. Elles possèdent des immeubles de bureaux, de commerces ou de santé en France et en Europe.
- Les REIT (Real Estate Investment Trusts) : c’est l’équivalent international, né aux États-Unis. Le marché des REIT est le plus vaste et le plus diversifié au monde (data centers, infrastructures…).
- Les ETF immobiliers : Ce sont des fonds indiciels qui regroupent des dizaines de SIIC et de REIT en un seul produit. C’est la solution idéale pour diversifier, sans avoir à choisir chaque entreprise individuellement.
Pourquoi investir dans des foncières cotées en bourse ?
Investir dans des actions immobilières à dividendes présente plusieurs avantages :
- Accessibilité : vous pouvez investir dans des actifs prestigieux avec quelques dizaines d’euros seulement.
- Liquidité : vous vendez vos titres en un clic, comme pour une action classique.
- Rendements réguliers et parfois élevés, via des dividendes : c’est donc une solution intéressante pour les épargnants à la recherche de revenus passifs.
- Gestion totalement déléguée à des professionnels qualifiés : ce qui vous évite toute contrainte administrative ou locative.
Les risques des REIT et SIIC
En revanche, les foncières cotées sont un placement particulièrement risqué, et cela pour plusieurs raisons.
Tout d’abord, comme pour tout placement boursier, elles sont volatilites. Le prix de l’action peut varier brutalement selon l’évolution des marchés financiers et/ou immobiliers. Ce qui créé donc un double risque : le prix dépend à la fois du cours de la bourse et de la situation immobilière.
Le deuxième risque majeur est lié aux taux d’intérêt. Une hausse des taux augmente le coût de la dette pour la foncière et peut faire baisser la valeur de ses actifs. D’autant que les foncières cotées sont régulièrement très endettées, car elles misent fortement sur l’effet de levier pour booster leurs performances.
Enfin, le taux d’occupation des immeubles est crucial : si les locataires partent, les revenus diminuent et le dividende peut être réduit.
L’endettement, un facteur de risque à ne pas négliger
Parmi ces différents facteurs de risque, il me paraît essentiel d’insister sur un en particulier : l’endettement. En effet, ces sociétés sont parfois très endettées. Et cela entraîne un risque non négligeable. Ce n’est d’ailleurs pas pour rien si l’endettement des SCPI est limité à 40% (j’en reparle après).
Car une foncière endetté à hauteur de 50% sera non seulement plus sensible aux taux d’intérêts, mais aussi au risque immobilier. Concrètement, si un immeuble venait à perdre de la valeur, la foncière devrait d’abord rembourser ses créanciers (les banques), avant les investisseurs (vous). La perte est donc décuplée, un peu à l’image du fonctionnement des ETF à effet de levier.
Exemples de foncières cotées en bourse (SIIC, REIT et ETF)
Voici une liste (non exhaustive) de SIIC, REIT et ETF immobiliers dans lesquels il est possible d’investir.
Nom | Type | Secteur | Eligibilité |
Vonovia | SIIC | Résidentiel | PEA |
Klépierre | SIIC | Commerces | CTO |
American Tower | REIT | Infrastructures | CTO |
Amundi PEA Immobilier Europe | ETF | Diversifié | PEA |
A noter : l’éligibilité dépend des courtiers
Foncières cotées vs SCPI
Les foncières cotées sont souvent comparées aux SCPI. Pourtant, ces 2 solutions d’investissement sont finalement assez éloignées.
Pour la raison suivante :
- Lorsque vous investissez en SCPI, vous devenez réellement copropriétaire du parc immobilier de la SCPI, c’est donc un investissement en immobilier papier.
- Lorsque vous achetez des REIT ou des SIIC, vous investissez dans une action cotée en bourse.
Voici donc les principales différences entre ces 2 solutions :
SCPI | Foncières cotées | |
Liquidité | Moyenne | Très bonne |
Volatilité | Faible | Très élevée |
Rendement | ~5 à 6%/an | ~3 à 8%/an |
Risque (score SRI) | 3 ou 4/7 | 5 ou 6/7 |
Endettement | Limité à 40% | Parfois plus de 50% |
Possible d’investir à crédit | Oui | Non |
En résumé, les SCPI sont une alternative plus sécuritaire. Elles ont l’avantage d’être bien moins volatiles, tout en permettant d’obtenir des rendements plutôt attractifs (supérieurs à 6%/an pour une bonne SCPI). Les foncières cotées sont plus liquides et plus accessibles, mais en contrepartie beaucoup plus volatiles.
En conclusion
Les foncières cotées permettent de s’exposer à l’immobilier via des actions cotées en bourse. Elles offrent des rendements parfois attractifs et une grande souplesse de gestion. Vous pouvez donc en placer sur un Compte titres (seules quelques-unes sont éligibles au PEA).
Toutefois, restez vigilants car il s’agit d’un placement risqué et très volatil. A titre personnel, je n’investis pas en foncières cotées car je privilégie les SCPI, que j’estime être bien plus régulières dans un objectif de revenus passifs long terme.
Avertissement : le contenu proposé est de nature éducative et générale. Il ne s’agit pas de conseil en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. Et encore moins de conseil personnalisé.
L’investissement comporte des risques de perte. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Matthieu Jeannot, fondateur d’Argent Conseil
Diplômé d’un master en banque et finance, certifié AMF, ancien conseiller bancaire et conseiller en gestion de patrimoine.
Mon objectif est de permettre à chacun d’acquérir les connaissances de bases pour gérer au mieux son argent et exploiter tout le potentiel de ses finances.
