Avez-vous déjà entendu parler de l’investissement en SCPI ?
Aussi appelées « pierre papier », les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont certainement le meilleur investissement pour obtenir des revenus passifs.
Elles présentent en effet de très nombreux avantages (mais aussi des inconvénients).
Mais en quoi consiste vraiment cet investissement ? Est-il risqué ?
Je vous explique tout dans cet article.
Les SCPI en quelques points clés
- Accessible dès 200€
- Placement immobilier diversifié
- Rendement stable autour de 5 à 7% par an
- Classe d’actif plutôt défensive (risque de 3 à 4/7)
- Génère des revenus passifs chaque mois (ou trimestre)
Une SCPI, c’est quoi ?
Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Oui, je sais, le nom n’est pas très parlant.
Voici une explication simple de son fonctionnement :
- Vous versez de l’argent à une société.
- Celle-ci l’investit dans des biens immobiliers locatifs.
- Vous devenez propriétaire d’une part du parc immobilier de cette société
- Vous percevez alors une part des loyers (proportionnelle à votre investissement).
Il s’agit donc d’un investissement en immobilier, d’où le terme « pierre papier ».
Les avantages de l'investissement en SCPI
L’investissement en SCPI présente de nombreux atouts par rapport à un investissement immobilier classique :
- Aucune contrainte de gestion. Pas de travaux, pas de locataire qui se plaint d’une fuite du lavabo à minuit, ou d’une panne de la chaudière.
- Pas de risque de vacance locative ou de loyers impayés. Quelques biens du parc immobilier peuvent être vacants. Mais cela n’impacte que légèrement votre rendement.
- Rendement attractif et stable. Autour de 5 à 6% par an pour une bonne SCPI. Parfois 7 voir 8% pour les meilleures.
- Permet d’investir dans l’immobilier sans recours au crédit. Le ticket d’entrée se situe généralement entre 200 et 5000€.
- Placement immobilier diversifié. On dit parfois que les SCPI sont « les ETF de l’immobilier ».
Investir en SCPI : quel niveau de risque ?
L’immobilier est un placement moins volatil que le financier. Et aussi plus résilient en période de crise. Cela représente 2 atouts majeurs pour les investisseurs en SCPI.
Les SCPI ont un indice de risque de 3/7 ou 4/7. A titre de comparaison, l’investissement en actions correspond à un risque de 6 ou 7. Les SCPI sont donc moins risquées et ne sont pas corrélées aux marchés financiers.
Si vous investissez déjà beaucoup sur du financier, ce sera donc le complément idéal à la bourse.
Les inconvénients de la pierre papier
Comme tous les placements, la pierre papier a aussi des inconvénients.
Tout d’abord, les frais. Les SCPI présentent 2 types de frais, des frais d’entrée et des frais de gestion.
Les premiers sont généralement autour de 10% du montant investi. Néanmoins, les meilleurs courtiers comme Louve Invest vous reversent une partie de ces frais sous forme de cashback.
Les frais de gestion sont eux prélevés sur le montant des loyers. Ils sont généralement de l’ordre de 10% des loyers.
Bon à savoir : les rendements indiqués sont nets de tous frais (entrée et gestion). Ceux-ci ont déjà été pris en compte.
Certaines SCPI sont sans frais d’entrée, elles ont en contrepartie des frais de gestion supérieurs (autour de 15%).
Concrètement, les frais d’entrée n’ont pas d’impact tant que vous conservez vos parts de SCPI. Il est donc recommandé de conserver vos SCPI suffisamment longtemps (8 à 10 ans minimum) pour amortir l’impact de ces frais à la sortie.
Les frais de gestion ne sont pas non plus un élément très important à prendre en compte puisqu’ils sont déjà inclus dans le rendement indiqué.
Autre inconvénient des SCPI : la liquidité. Les parts de SCPI se revendent généralement plus facilement qu’un bien immobilier. Toutefois, dans certains cas le délai peut être plus long (lorsqu’il y a beaucoup de vendeurs et très peu d’acheteurs).
Réduire la fiscalité de ses SCPI
La fiscalité des SCPI peut s’avérer importante. Heureusement, il existe plusieurs stratégies pour réduire la fiscalité de vos investissements en SCPI :
- La meilleure stratégie pour réduire la fiscalité est de choisir des SCPI européennes (faiblement investies en France).
Celles-ci sont, en effet, soumise à une fiscalité plus douce. Et exonérées de prélèvements sociaux (sur la part investie à l’étranger). C’est donc idéal pour les personnes dont le TMI (taux marginal d’imposition) est de 30% ou plus.
- Le démembrement temporaire est aussi fiscalement intéressant. Dans ce cas, vous ne percevez pas les loyers pendant une durée définie à l’avance (généralement entre 2 et 10 ans).
En contrepartie vous bénéficiez d’une décote à l’achat (33% en moyenne pour un démembrement de 10 ans). Durant la durée de démembrement, vous ne payez aucun impôt puisque vous ne percevez pas de revenus.
- Souscrire en assurance vie peut aussi être une solution, mais présente un certain nombre d’inconvénients (choix limités, frais plus élevés…).
Comment investir en SCPI
Pour investir en SCPI, plusieurs choix s’offrent à vous :
- Passer par votre banque. Je vous déconseille néanmoins fortement cette solution. En effet, le choix des SCPI risque d’être restreint à quelques « SCPI maison », au rendement souvent médiocre.
- Passer par un courtier en ligne : vous aurez accès à toutes les meilleures SCPI du marché, avec des démarches 100% en ligne pour les meilleurs courtiers.
Quel est le meilleur courtier pour ses investissements en SCPI ?
Personnellement, je vous recommande le courtier Louve Invest.
Il s’agit de l’un des principaux courtier en ligne et il présente de nombreux avantages :
- un très large choix de SCPI, afin de pouvoir sélectionner les meilleures du marché
- une souscription 100% en ligne
- une interface intuitive pour suivre et gérer ses investissements
- de très nombreuses données (chiffres clés, graphiques, présentation vidéo…) pour chaque SCPI
- La possibilité de faire des simulations pour évaluer le rendement potentiel et l’impact fiscal de votre plan d’investissement
- des conseillers compétents et un service client réactif
De plus, Louve Invest propose du cashback (sur SCPI éligibles). Vous pourrez donc récupérer 3% de la somme investie. Ce n’est pas négligeable, surtout si vous investissez plusieurs milliers d’euros.
Comment choisir ses SCPI
Vous vous êtes décidés à prendre des SCPI ? Reste maintenant à choisir les bonnes !
Car toutes ne se valent pas, loin de là. Voici les critères à prendre en compte pour choisir vos SCPI :
- Le taux de distribution (c’est à dire le rendement). Une bonne SCPI doit avoir un taux de distribution de minimum 5,5% par an.
- L’âge de la SCPI. Et plus précisément sa capacité à maintenir son niveau de rendement dans le temps.
- La capitalisation. Une capitalisation élevée (plus de 500M€) est signe d’une SCPI déjà solidement installée et donc un peu plus sécuritaire.
- La diversification par secteur d’activité. Les biens acquis par les SCPI peuvent être de différentes natures : résidentiel, bureaux, commerces, santé… Privilégiez les SCPI diversifiées.
- La diversification géographique. Les SCPI qui investissent dans plusieurs pays sont moins exposées au risque de crise dans un pays.
- La valeur de reconstitution. Cela correspond à la valeur réelle du patrimoine immobilier de la SCPI. Il est préférable qu’elle soit égale ou supérieure au prix d’achat.
- Le TRI (taux de rendement interne). Il correspond à la rentabilité en tenant compte à la fois du taux de distribution et de la revalorisation du prix de part (et donc du prix de revente).
Bon à savoir : si vous ne voulez pas vous embêter à comparer toutes les SCPI, vous pouvez obtenir gratuitement une sélection personnalisée par un conseiller Louve Invest.
Vous pouvez aussi obtenir mon guide SCPI qui inclut un comparatif ultra complet des 10 meilleures SCPI du marché.
Mon avis sur les SCPI : l’investissement en SCPI est une excellente solution dans une stratégie de développement de revenus passifs. Elles allient sécurité et rentabilité et ne demandent quasiment aucune gestion. Elles apportent en plus une bonne diversification.
Vous pouvez commencer par investir quelques centaines ou milliers d’euros, puis augmenter par la suite si ce placement vous plaît. Pensez à bien les choisir selon votre profil, vos objectifs, votre taux d’imposition…
Pour cela, je vous recommande cet article : les 10 questions à se poser avant d’investir en SCPI
Pour aller plus loin : obtenez le guide SCPI dès maintenant en cliquant ici.
Note : en utilisant le lien de parrainage Louveinvest, vous contribuez à soutenir mon travail et à me permettre de vous proposer du contenu gratuit comme celui-ci. Néanmoins, cet article n’est pas sponsorisé par Louveinvest.
Avertissement : le contenu proposé est de nature éducative et générale. Il ne s’agit pas de conseil en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. Et encore moins de conseil personnalisé.
L’investissement comporte des risques de perte. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Matthieu Jeannot, fondateur d’Argent Conseil
Diplômé d’un master en banque et finance, certifié AMF, ancien conseiller bancaire et conseiller en gestion de patrimoine.
Mon objectif est de permettre à chacun d’acquérir les connaissances de bases pour gérer au mieux son argent et exploiter tout le potentiel de ses finances.
