Avez-vous déjà entendu parler de l’investissement en SCPI ?
Aussi appelées « pierre papier », les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont certainement le meilleur investissement pour obtenir des revenus passifs.
Elles présentent en effet de très nombreux avantages (mais aussi des inconvénients).
Mais en quoi consiste vraiment cet investissement ? Est-il risqué ?
Je vous explique tout dans cet article.
Les SCPI, c’est quoi ?
Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier. Oui, je sais, même avec le nom complet ça ne vous parle pas plus qu’avant.
Pour vous expliquer simplement le concept, vous versez de l’argent à une société. Celle-ci l’investit dans des biens immobiliers locatifs.
Vous devenez alors propriétaire d’une part du parc immobilier de cette société, qui vous reverse en contrepartie une part des loyers. Cette part est proportionnelle à votre investissement de départ.
Il s’agit donc d’un investissement en immobilier, d’où le terme « pierre papier ».
Cet investissement présente de nombreux atouts par rapport à un investissement immobilier classique.
Les avantages de l'investissement en SCPI
Premier avantage de l’investissement en SCPI, et pas des moindres, vous n’avez aucune contrainte de gestion.
Pas de locataire qui se plaint d’une fuite du lavabo à minuit, d’une panne du lave-vaisselle ou de la chaudière.
Deuxième gros avantage, vous n’avez pas le risque de ne pas parvenir à louer votre bien, ou de vous retrouver avec un locataire qui ne paye pas.
Bien sûr, il est possible que quelques biens du parc immobilier de la SCPI soient vacants. Mais cela ne fera que légèrement diminuer le rendement de votre investissement. Vous percevrez bel et bien toujours vos loyers.
Le rendement moyen des SCPI tourne autour de 4,5 à 5% par an. Mais les meilleures SCPI montent à plus de 7 voir 8% de rentabilité. Ce qui est quand même très attractif pour un placement relativement peu risqué.
Troisième avantage de taille de l’investissement en SCPI, vous pouvez investir dans l’immobilier même avec un capital réduit et sans avoir recours au crédit. La plupart des SCPI ont un ticket d’entrée qui se situe entre 200 et 5000€.
Et plus globalement vous bénéficiez d’un placement immobilier diversifié. Ce qui en fait un placement plutôt sûr.
Investir en SCPI : quel niveau de risque ?
L’immobilier est un placement moins volatil que le financier. Et aussi plus résilient en période de crise.
Cela représente 2 atouts majeurs pour les investisseurs en SCPI.
Les SCPI ont un indice de risque de 3 sur 7 (parfois 4 pour certaines SCPI thématiques ou peu diversifiées).
A titre de comparaison, l’investissement en actions correspond à un risque de 6 ou 7.
Le score de risque des ETF est lui généralement de 4 ou 5. Mais peut aller jusqu’à 7 pour des ETF à effet de levier ou des ETF cryptomonnaie par exemple.
Les SCPI sont donc moins risquées et présentent l’avantage de ne pas être corrélées aux marchés financiers.
Si vous investissez déjà beaucoup sur du financier, ce sera donc le complément idéal à la bourse.
Les inconvénients de la pierre papier
Vous êtes déjà prêt à appeler votre banquier pour lui indiquer que vous allez mettre toutes vos économies en SCPI ? Attendez un peu.
Car comme tous les placements, la pierre papier a aussi des inconvénients.
Tout d’abord, les frais. Les SCPI présentent 2 types de frais, des frais d’entrée et des frais de gestion.
Les premiers sont généralement autour de 10% du montant investi. Néanmoins, sauf dans le cas de SCPI souscrites dans une assurance vie, les frais d’entrée s’apparentent plutôt à des frais de sortie.
En effet, ils ne diminuent pas la valeur de votre investissement initial, ce qui est très positif, surtout si vous comptez conserver vos SCPI sur une longue période (ce qui est recommandé).
Les frais de gestion sont eux prélevés sur le montant des loyers. Ils sont généralement de l’ordre de 10% des loyers.
Bon à savoir : les rendements indiqués sont nets de frais de gestion. Ceux-ci ont déjà été pris en compte.
Certaines SCPI ne présentent pas de frais d’entrée, elles ont en contrepartie des frais de gestion supérieurs (autour de 15%).
Concrètement, les frais d’entrée n’ont donc pas d’impact tant que vous conservez vos parts de SCPI.
Les frais de gestion ne sont pas non plus un élément très important à prendre en compte puisqu’ils sont déjà inclus dans le rendement indiqué.
En revanche, la fiscalité peut être importante. Les loyers perçus sont en effet taxés à votre taux marginal d’imposition, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Il existe toutefois plusieurs stratégies pour réduire la fiscalité de vos investissements en SCPI : démembrement, intégration dans une assurance vie, SCPI européennes…
La meilleure stratégie pour réduire la fiscalité est de choisir des SCPI européennes (faiblement investies en France).
Celles-ci sont, en effet, taxés à un taux fixé par chaque pays (en moyenne autour de 17%). Et vous ne payez pas les prélèvements sociaux sur la part investie à l’étranger.
C’est donc idéal pour les personnes dont le TMI (taux marginal d’imposition) est de 30% ou plus.
Autre inconvénient des SCPI, c’est un placement qui peut s’avérer illiquide dans certains cas, c’est-à-dire qui peut mettre un certain temps à revendre. Comme pour l’investissement immobilier dans son ensemble, Il s’agit d’un placement à long terme.
Comment investir en SCPI
Pour investir en SCPI, plusieurs choix s’offrent à vous.
Vous pouvez passer par votre banque, qui vous redirigera vers une entité de la banque s’occupant des SCPI. Je vous déconseille néanmoins fortement cette solution.
En effet, le choix des SCPI risque d’être restreint à quelques « SCPI maison », au rendement souvent médiocre.
La deuxième solution est donc de passer par un courtier en ligne.
Cela vous permettra d’avoir accès à toutes les meilleures SCPI du marché, avec des démarches 100% en ligne pour les meilleurs courtiers.
Quel est le meilleur courtier pour ses investissements en SCPI ?
Personnellement, je vous recommande le courtier Louveinvest.
Il s’agit de l’un des principaux courtier en ligne et il présente de nombreux avantages :
- un très large choix de SCPI, afin de pouvoir sélectionner les meilleures du marché
- une souscription 100% en ligne
- une interface intuitive pour suivre et gérer ses investissements
- de très nombreuses données (chiffres clés, graphiques, présentation vidéo…) pour chaque SCPI
- La possibilité de faire des simulations pour évaluer le rendement potentiel et l’impact fiscal de votre plan d’investissement
- des conseillers compétents et un service client réactif
De plus, Louveinvest propose du cashback sur certaines SCPI. Vous pourrez donc récupérer un pourcentage de la somme investie (généralement de l’ordre de 3 à 5%).
Ce qui n’est tout de même pas négligeable, surtout si vous investissez plusieurs milliers d’euros.
Comment choisir ses SCPI
Vous vous êtes décidés à prendre des SCPI ? Reste maintenant à choisir les bonnes !
Car toutes ne se valent pas, loin de là.
Je vous dévoile donc les critères à prendre en compte pour choisir vos SCPI.
- Le taux de distribution (c’est à dire le rendement). C’est bien évidemment l’un des critères majeurs. Une bonne SCPI doit avoir un taux de distribution entre 5,5 et 7% par an. Les meilleures peuvent aller jusqu’à 8 voire 8,5%.
- L’âge de la SCPI. Et plus précisément sa capacité à maintenir son niveau de rendement dans le temps. Les SCPI jeunes sont donc souvent plus dynamiques, mais aussi un peu plus risqués. A vous de voir selon votre profil et vos objectifs.
- La capitalisation. Une capitalisation élevée est signe d’une SCPI déjà solidement installée et donc un peu plus sécuritaire.
- La diversification par secteur d’activité. C’est un point très important. Les biens acquis par les SCPI peuvent être de différentes natures : résidentiel, bureaux, commerces, santé… Certains secteurs sont plus à risque que d’autres. Privilégiez les SCPI diversifiées.
- La diversification géographique. Les SCPI européennes réparties entre plusieurs pays sont globalement moins exposées au risque de crise dans un pays.
- La valeur de reconstitution. Cela correspond au prix auquel vous pouvez actuellement revendre vos parts. Il est préférable que ce prix soit égal ou supérieur au prix d’achat.
7. Le TRI (taux de rendement interne). Il correspond à la rentabilité en tenant compte à la fois du taux de distribution et de la revalorisation du prix de part (et donc du prix de revente). Il doit idéalement être supérieur à 5%/an sur 10 ans.
Mon avis sur les SCPI : l’investissement en SCPI est une excellente solution dans une stratégie de développement de revenus passifs. Elles allient sécurité et rentabilité et ne demandent quasiment aucune gestion. Elles apportent en plus une bonne diversification.
Vous pouvez commencer par investir quelques centaines ou milliers d’euros, puis augmenter par la suite si ce placement vous plaît. Pensez à bien les choisir selon votre profil, vos objectifs, votre taux d’imposition…
Pour cela, je vous recommande cet article : les 10 questions à se poser avant d’investir en SCPI
Si vous n’avez encore jamais investi en SCPI, je vous offre un rendez-vous gratuit de 30 minutes, afin de vous expliquer plus en détail leur fonctionnement.
Contactez-moi via ce formulaire pour en bénéficer.
Note : en utilisant le lien de parrainage Louveinvest, vous contribuez à soutenir mon travail et à me permettre de vous proposer du contenu gratuit comme celui-ci. Néanmoins, cet article n’est pas sponsorisé par Louveinvest.
Avertissement : le contenu proposé est de nature éducative et générale. Il ne s’agit pas de conseil en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. Et encore moins de conseil personnalisé.
L’investissement comporte des risques de perte. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Matthieu Jeannot, fondateur d’Argent Conseil
Diplômé d’un master en banque et finance, certifié AMF, ancien conseiller bancaire et conseiller en gestion de patrimoine.
Mon objectif est de permettre à chacun d’acquérir les connaissances de bases pour gérer au mieux son argent et exploiter tout le potentiel de ses finances.
