
Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement en SCPI ?
Voici les 10 questions à vous poser avant d’investir.
Après cela, vous pourrez faire les bons choix pour votre investissement en immobilier passif.
1) Les SCPI répondent-elles à mon objectif d’investissement ?
Les SCPI sont adaptées à la majorité des profils, car elles peuvent répondre à plusieurs objectifs, que l’on retrouve fréquemment chez les investisseurs :
✅ Générer des revenus passifs réguliers : les SCPI vous permettent de percevoir des loyers (parfois appelés dividendes) chaque mois. Elles sont donc une source de revenus passifs
✅ Préparer sa retraite : en apportant un complément de revenus, elles sont idéales pour compenser la baisse de revenus observée à la retraite
✅ Faire fructifier son capital avec un risque modérée : bien plus rentable que le Livret A et bien moins volatile que la bourse, la « pierre papier » est idéale pour faire fructifier son épargne.
✅ Atteindre l’indépendance financière : si c’est votre objectif, il sera indispensable d’avoir de solides revenus passifs. Les SCPI peuvent donc représenter la base de cette stratégie. Il faudra tout de même avoir un capital important à investir !
2) SCPI en direct ou en assurance vie ?
Investir en direct est généralement préférable.
L’investissement en SCPI dans un contrat d’assurance vie présente en effet plusieurs inconvénients majeurs :
- Frais plus élevés: les frais de la SCPI s’additionnent aux frais du contrat
- Versement incomplet des loyers: la plupart des assurance vie ne versent qu’une partie des loyers (90% en moyenne)
- Choix réduit: les SCPI éligibles à votre contrat d’assurance vie seront très restreintes. Et sûrement médiocres dans le cadre d’une assurance vie bancaire traditionnelle.
Seule la fiscalité est un réel atout de la détention en assurance vie. Mais il existe d’autres façons de la réduire, tout en détenant ses SCPI en direct (explication par la suite).
3) Investir en SCPI via sa banque ou via un courtier ?
La réponse est sans appel : via un courtier !
Les SCPI proposées par les banques sont généralement des « produits maison » peu performants.
Et surtout cela réduit drastiquement votre choix !
En banque, vous pourrez généralement choisir parmi un catalogue de 5 à 10 SCPI.
Alors qu’un bon courtier en propose près de 200.
4) Quel est le meilleur courtier SCPI ?
Selon moi, le meilleur courtier SCPI est incontestablement Louveinvest.
Voici les avantages de passer par Louveinvest :
✅ très large choix : près de 200 SCPI
✅ Souscription 100% en ligne
✅ Accompagnement gratuit par des conseillers compétents
✅ Interface simple pour suivre ses investissements
✅ Nombreuses données (chiffres clés, graphiques, présentations vidéos…) pour chaque SCPI
✅ Possibilité de faire des simulations
✅ Cashback sur certaines SCPI (3 à 5% du montant investi vous est reversé)
5) Investissement en pleine propriété ou en démembrement ?
Il n’y a pas une bonne réponse à cette question, tout dépend de votre situation et de vos objectifs.
En pleine propriété, vous bénéficiez immédiatement des revenus locatifs réguliers. C’est la solution idéale pour compléter vos revenus ou préparer votre retraite.
Le démembrement temporaire vous permet lui d’acheter uniquement la nue-propriété. Vous ne percevez pas de revenus pendant la période de démembrement, mais bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat.
C’est l’option idéale si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée.
Optez pour la pleine propriété si vous recherchez des revenus immédiats. Privilégiez le démembrement si votre priorité est de préparer l’avenir sans augmenter vos impôts.
6) SCPI françaises ou européennes ?
Les SCPI européennes présentent pour principal atout de bénéficier d’une fiscalité plus douce.
Pour une SCPI investie en France, vous payerez : 17,2% (prélèvements sociaux) + votre TMI (entre 0 et 45%)
Pour les SCPI européennes, la fiscalité est calculée à partir de votre taux moyen d’imposition. Et vous êtes exonéré de prélèvements sociaux.
De nombreuses SCPI, sont investies en partie en France et en partie dans le reste de l’Europe. Vous payez, dans ce cas, la fiscalité française sur la part investie en France et la fiscalité européenne sur le reste.
Pour faire simple si votre TMI est de 30% ou plus, privilégiez des SCPI très peu investies en France.
Deuxième avantage des SCPI européennes : la diversification géographique réduit leur niveau de risque global.
7) SCPI thématiques ou diversifiées ?
Historiquement, la majorité des SCPI étaient thématiques. Généralement sur le secteur des bureaux.
Mais la crise du covid et le développement du télétravail ont fait baisser la valeur des bureaux. Montrant toutes les limites de cette stratégie !
Les SCPI uniquement de bureaux sont donc plutôt à éviter aujourd’hui.
Les SCPI récentes sont généralement diversifiées entre plusieurs secteurs (bureaux, commerces, logistique…)
Cette diversification réduit le risque. Les SCPI diversifiées sont donc à privilégier.
Certaines SCPI thématiques, sur la santé ou les commerces par exemple, peuvent tout de même offrir de solides performances.
8) Combien de SCPI choisir ?
Il n’y a aucun intérêt à détenir des dizaines de SCPI, car elles sont déjà naturellement diversifiées.
Cela aurait pour seule conséquence de complexifier votre déclaration fiscale.
Le nombre idéal de SCPI dépend avant tout du montant que vous souhaitez investir :
- Investissement <5000€ : une seule SCPI suffira
- 10 000 à 30 000€ : 2 à 3 SCPI idéalement
- >50 000€ : 3 à 5 SCPI
9) Combien investir en SCPI ?
Il est possible d’investir en SCPI à partir de 200€.
Mais il est recommandé d’investir des sommes plus conséquentes.
Investir 200€ vous permettrai de générer 1 à 2€ de loyers par mois, ce qui a très peu d’intérêt.
Si vous n’avez pas de quoi investir un montant important dès maintenant, vous pouvez opter pour des versements réguliers. La plupart des SCPI proposent cette option.
Contrairement à la bourse, il n’est pas nécessaire de répartir ses points d’entrée. L’immobilier étant bien moins volatil.
Vous pouvez donc sans problème investir 10 000 ou 20 000€ d’un seul coup.
Bien sûr, n’investissez que de l’argent que vous êtes prêt à immobiliser sur du long terme.
10) Combien de temps conserver ses parts ?
La durée de détention minimale recommandée est de 8 ans.
Cette durée permet d’amortir les frais d’entrée (pour celles qui en ont).
Néanmoins, l’objectif étant de profiter des loyers, vous avez tout intérêt à conserver vos parts de SCPI bien au-delà de cette durée.
La durée moyenne de conservation des parts de SCPI en France est de près de 27 ans.
Tant que le produit performe, vous n’avez aucune raison de vous en séparer !
En conclusion : les questions à se poser avant d’investir en SCPI
Les 10 questions précédentes sont les questions à se poser avant d’investir en SCPI.
Les réponses à l’ensemble de ces questions permettent d’orienter vos choix.
Retenez que les SCPI peuvent convenir à quasiment tous les profils. Grâce à de multiples choix d’investissement (SCPI européennes, démembrement, en assurance vie…).
L’essentiel étant de choisir les bonnes SCPI.
Vous pouvez pour cela vous faire accompagner gratuitement par les conseillers Louveinvest qui vous aideront à réaliser la sélection adaptée à votre situation.
Note : en utilisant le lien de parrainage Louveinvest, vous contribuez à soutenir mon travail et à me permettre de vous proposer du contenu gratuit comme celui-ci. Néanmoins, cet article n’est pas sponsorisé par Louveinvest.
Avertissement : le contenu proposé est de nature éducative et générale. Il ne s’agit pas de conseil en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. Et encore moins de conseil personnalisé.
L’investissement comporte des risques de perte. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Matthieu Jeannot, fondateur d’Argent Conseil
Diplômé d’un master en banque et finance, certifié AMF, ancien conseiller bancaire et conseiller en gestion de patrimoine.
Mon objectif est de permettre à chacun d’acquérir les connaissances de bases pour gérer au mieux son argent et exploiter tout le potentiel de ses finances.