Avis SCPI Comète.
Lancée en décembre 2023, Comète s’est placé en tête du classement des taux de distribution 2024 des SCPI. Mais que vaut vraiment cette jeune SCPI à l’ascension fulgurante ? Peut-elle tenir son rendement dans le temps ? Et faut-il y investir dans une optique de long terme ?
Je réponds à toutes ces questions et vous partage mon avis complet sur la SCPI Comète, dans cet article.
Présentation de la SCPI Comète
Comète est une SCPI (Société civile de placement immobilier) diversifiée, qui a vocation à investir dans l’Union européenne (hors France), et même à l’international.
Il s’agit donc d’une SCPI investie 100% à l’étranger, ce qui permet de profiter de la fiscalité des SCPI européennes, plus avantageuse que l’imposition française. Comète met en avant dans sa stratégie, la possibilité de se tourner vers l’international (hors Europe), ce qui est encore assez rare aujourd’hui.
En terme de classe d’actifs, elle se fixe deux limites : pas d’investissement dans du résidentiel, ni dans de la logistique en zone euro (pour ne pas concurrencer un autre fonds immobilier de la même société de gestion, j’en reparle après).
Comète est gérée par la société de gestion Alderan, un gestionnaire reconnu dans le monde de la pierre papier.
Qui est Alderan, la société de gestion de Comète ?
Alderan est une société de gestion immobilière lancée en 2015. Elle est spécialisée dans l’investissement immobilier tertiaire (immobilier d’entreprises et non résidentiel). La société gère actuellement 6 fonds d’investissement immobiliers, dont 2 SCPI.
En-dehors de Comète, Alderan gère donc aussi la SCPI Activimmo, spécialisée dans les locaux d’activité et la logistique (d’où l’absence de biens logistiques dans la SCPI Comète).
La SCPI Activimmo fait preuve d’une gestion solide et rigoureuse. Elle a versé des loyers stables aux épargnants depuis près de 5 ans (taux de distribution compris entre 5,5 et 6% depuis sa création). Sa capitalisation est de près de 1,4 milliard d’euros, ce qui en fait une des SCPI les plus importante du marché.
Les points forts de la SCPI Comète
Avec son ascension fulgurante en à peine un an, Comète montre déjà plusieurs forces non négligeables :
- Un taux de distribution impressionnant de 11,18% pour sa première année
- Une collecte très soutenue avec une capitalisation qui approche déjà les 400 millions d’euros en un an
- Aucun endettement, ce qui représente un facteur de risque de moins
- SCPI européenne: plus avantageux fiscalement
Les points négatifs et limites de Comète
Néanmoins, la SCPI Comète présente aussi plusieurs limites :
- Manque d’historique : le taux de distribution est seulement sur une année
- Collecte très (trop ?) soutenue : sa forte collecte demande à la société de gestion de trouver un nombre important d’immeubles à acheter chaque trimestre
- Taux de distribution mécaniquement gonflé la première année : les parts sponsors et le délai de jouissance gonflent mécaniquement la performance affichée des SCPI à leur début (ce n’est pas spécifique à Comète)
Comète peut-elle maintenir son rendement actuel dans le temps ?
Que l’on soit clair, la réponse est NON !
Et c’est bien normal, car les SCPI restent un placement immobilier, plutôt considéré dans la catégorie des investissements défensifs. Leur niveau de risque SRI est d’ailleurs compris entre 3 et 4/7. Une SCPI n’a donc pas vocation à délivrer un rendement de 10%/an et plus. Comète n’échappe donc pas à la règle.
Mais alors Comète est-elle vraiment un bon investissement long terme, ou risque-t-elle d’être une simple comète qui passe sans durer (le jeu de mot était facile, je vous l’accorde).
Pour répondre à cette question, il est nécessaire d’analyser quelques aspects essentiels du patrimoine de la SCPI.
Analyse du patrimoine immobilier de la SCPI
Le patrimoine de Comète est aujourd’hui composé de 20 actifs immobiliers, pour un total de 67 locataires. Pour une SCPI récente, c’est un très bon chiffre. Les SCPI plus anciennes ont généralement entre 50 et 300 immeubles, selon leur taille et leur stratégie.
Sa diversification sectorielle est très bonne, avec 7 typologies d’actifs, dont des commerces, bureaux, hôtels, structures de loisirs… Sa diversification géographique est correcte avec 5 pays. 43% de son patrimoine immobilier est tout de même situé au Royaume-Uni (attention à la gestion du risque de change).
Comète vise un taux de distribution de 8% en 2025, son objectif de TRI (taux de rendement interne) à 10 ans est lui de 6,5%. Pour rappel, une bonne SCPI offre entre 5 et 7%/an de taux de distribution.
Note : Le taux de distribution correspond au montant des loyers perçus (aussi appelés dividendes) divisé par le prix de souscription.
En conclusion : mon avis sur la SCPI Comète
Dès son lancement, Comète a frappé très fort dans le milieu de la pierre papier. En se plaçant en première position des taux de distribution de 2024, elle attire de nombreux investisseurs en quête de performance.
Mais attention, les épargnants doivent se méfier de ces chiffres alléchants. La SCPI devrait logiquement revenir dans le rang dans les années à venir. Elle vise, non plus 11, mais 8% de taux de distribution pour 2025. Ce qui reste un excellent rendement pour une SCPI !
Mon avis sur Comète est tout de même largement positif, puisqu’elle semble avoir su gérer sa forte collecte et investir intelligemment. Le manque de recul incite tout de même à la prudence. Il faudra suivre dans la durée pour voir si Comète continue à tenir ses promesses.
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Cet article n’est pas sponsorisé par Comète.
Avertissement : le contenu proposé est de nature éducative et générale. Il ne s’agit pas de conseil en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. Et encore moins de conseil personnalisé.
L’investissement comporte des risques de perte. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Matthieu Jeannot, fondateur d’Argent Conseil
Diplômé d’un master en banque et finance, certifié AMF, ancien conseiller bancaire et conseiller en gestion de patrimoine.
Mon objectif est de permettre à chacun d’acquérir les connaissances de bases pour gérer au mieux son argent et exploiter tout le potentiel de ses finances.
