Investir dans de l’immobilier fractionné de l’autre côté de l’Atlantique. C’est le concept d’Immostates, la première plateforme d’investissement dans des projets immobiliers aux États-Unis.
Mais comment fonctionne la plateforme ? Quel rendement peut-on obtenir ? Avec quel niveau de risque ?
Dans cet article, je vous partage mon avis sur la plateforme Immostates.
Présentation d’Immostates
Immostates est une plateforme française innovante. Elle permet d’investir dans l’immobilier américain depuis l’Europe. Le ticket d’entrée est accessible dès 1 000 €.
Le modèle repose sur l’immobilier fractionné par émission d’obligations. Concrètement, vous prêtez de l’argent à une société française gérée par Immostates. Cette structure finance une filiale américaine (LLC) pour acheter des actifs.
La plateforme cible principalement l’État de New York. Elle achète des immeubles dans des quartiers résidentiels en pleine croissance. Ce qui représente une opportunité intéressante pour diversifier votre patrimoine hors de la zone euro.
Immobilier fractionné : quel niveau de risque ?
L’investissement en immobilier fractionné, très proche du modèle du crowdfunding immobilier, est un investissement risqué. Le risque de perte en capital partiel ou total existe bel et bien. Voici un récapitulatif des risques de ce type d’investissement.
Le premier risque est la perte en capital si la société fait faillite. Il n’y a pas d’hypothèque directe sur les immeubles pour protéger les obligataires.
Le deuxième risque concerne la vacance locative et les loyers impayés. Heureusement, la législation aux États-Unis est très favorable aux propriétaires. Les procédures d’expulsion y sont simples et rapides.
Enfin, il faut intégrer le risque de change entre l’euro et le dollar. Les frais de conversion peuvent impacter votre performance. Immostates reste une jeune structure, ce qui demande de la prudence. Néanmoins, la qualité du sourcing des biens limite ces dangers.
Mais comme vous le savez, le rendement est corrélé au risque. C’est donc la contrepartie a accepter pour aller chercher de la performance. Et sur ce point, Immostates propose des rendements très attractifs.
Quels objectifs de rendement pour Immostates ?
La plateforme affiche un objectif de rendement très ambitieux de 15% par an. Ce taux est nettement supérieur à l’immobilier fractionné français.
Ce rendement exceptionnel se décompose en deux parties distinctes :
- 12% de rendement annuel versés régulièrement grâce à la perception des loyers.
- 3% de bonus in fine payés lors de la revente du bien grâce à la plus-value.
En France, les gains sont soumis à la Flat Tax de 31,4%. Un investissement de 10 000 € peut ainsi générer environ 1 029€ nets par an. Ce ratio rendement-risque élevé séduit de nombreux investisseurs.
A noter : contrairement à ce qui est souvent pratiqué dans les projets de crowdfunding (qui versent l’intégralité des intérêts à la fin), Immostates verse les intérêts issus des loyers de façon trimestrielle. Un très bon point pour la plateforme, à mon sens.
Explication de la stratégie d’investissement
La stratégie de la plateforme repose sur l’achat de lots immobiliers avec une décote importante. Immostates réalise un important travail de sourcing, afin de dénicher les meilleures opportunités d’achats. Si nécessaire, des travaux de rénovation sont réalisés.
La force du concept réside aussi dans l’éligibilité au programme américain Section 8. C’est une aide de l’État pour loger les foyers modestes. L’État américain verse directement tout ou partie du loyer au propriétaire. Cela supprime presque totalement le risque d’impayé.
La gestion locative est entièrement déléguée à des agences locales spécialisées. Les frais annexes comme la Title Company (l’équivalent du notaire) et les assurances spécifiques sont intégrés pour sécuriser chaque opération.
Exemple concret d’un projet sur la plateforme
Pour vous aider à mieux comprendre, prenons l’exemple d’un projet concret, actuellement disponible sur la plateforme : le projet Immostates Monthly Series – IMS
Informations principales :
- Le ticket d’entrée est de 1000€
- Rendement attendu : 15%/an
- Durée d’investissement : 18 à 24 mois
Les revenus proviennent à la fois des loyers et de la plus-value à la revente, comme expliqué précédemment.
Le projet se déroule en 4 étapes :
- Tout d’abord, l’identification d’actifs immobiliers à fort potentiel de rendement
- Ensuite l’acquisition des biens, puis leur exploitation pour générer des revenus via les loyers perçus
- La revente des biens, dans l’objectif de générer une plus-value
- Et enfin, le remboursement aux investisseurs du capital et la distribution de la plus-value réalisée
Durant toute la durée du projet, Immostates s’occupe de tout (sourcing, acquisition, travaux, gestion locative, revente…). L’investisseur n’a donc rien à faire, ce qui représente un réel atout.
Immobilier fractionné vs SCPI : comment choisir ?
L’immobilier fractionné est souvent comparé aux SCPI (aussi appelés pierre papier). Les SCPI et l’immobilier fractionné comme Immostates sont pourtant deux approches très différentes.
Les SCPI sont des structures anciennes et très régulées. Elles offrent une grande diversification, mais des rendements plus modestes, souvent compris entre 4% et 7%. En revanche le risque est modéré. C’est un investissement de long terme (8 ans minimum recommandé) dont l’objectif principal est de bénéficier de revenus passifs via les loyers.
L’immobilier fractionné offre une rentabilité bien plus forte (10 à 12% pour du crowdfunding immobilier classique, 15% pour Immostates), en contrepartie d’un risque plus élevé. La durée de blocage des fonds est aussi plus courte, généralement entre 12 et 24 mois.
Choisissez la SCPI pour la sécurité d’un placement de bon père de famille, et dans une optique de recherche de revenus passifs sur du long terme. Optez pour Immostates si vous cherchez à dynamiser une partie de votre épargne et vous exposer au dollar.
En conclusion : mon avis sur Immostates
La promesse d’Immostates est alléchante et devrait plaire aux investisseurs offensifs, à la recherche de performance. Le risque est bien entendu réel (il n’existe pas de rendement à 15% annuels sans risque), mais le sérieux de la plateforme rassure quant à sa capacité à réussir ses projets.
La plateforme reste aussi l’une des seules à vous offrir un accès simplifié au marché immobilier américain, qui est tout de même l’un des plus gros marchés immobiliers au monde. Ce qui représente une belle opportunité.
Avertissement : le contenu proposé est de nature éducative et générale. Il ne s’agit pas de conseil en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. Et encore moins de conseil personnalisé.
L’investissement comporte des risques de perte. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Matthieu Jeannot, fondateur d’Argent Conseil
Diplômé d’un master en banque et finance, certifié AMF, ancien conseiller bancaire et conseiller en gestion de patrimoine.
Mon objectif est de permettre à chacun d’acquérir les connaissances de bases pour gérer au mieux son argent et exploiter tout le potentiel de ses finances.
