La performance 2025 de la SCPI Sofidynamic n’est pas passée inaperçue !
Classé en deuxième position des meilleures SCPI selon le critère de la PGA (performance globale annuelle), elle talonne Wemo One. Alors que vaut vraiment la SCPI Sofidynamic ? Peut-elle tenir son rendement dans le temps ?
Dans cet article je partage mon avis sur la SCPI Sofidynamic, après une analyse approfondie.
Avis SCPI Sofidynamic, en bref
- Lancée en 2024
- Capitalisation : 177M€
- SCPI « high yield » (objectif de haut rendement)
- Taux de distribution supérieur à 9% depuis 2 ans
- Niveau de risque légèrement supérieur à la moyenne (4/7)
- Frais de souscription très faibles (2% contre 10% en moyenne)
- Très intéressante en nue-propriété (clé de démembrement attractive)
Présentation de la SCPI Sofidynamic
Lancée il y a près de 2 ans par la société de gestion reconnue Sofidy, la SCPI Sofidynamic entend répondre à un objectif précis : le rendement.
Il s’agit en effet d’une SCPI « high yield ». Ce terme, souvent utilisé pour l’investissement en obligations signifie que l’on vise davantage de performance, en acceptant un peu plus de risque. La SCPI vise donc des actifs immobiliers à haut rendement, en cherchant à trouver un équilibre entre performance et maitrise des risques.
Sa capitalisation est aujourd’hui de 177 millions d’euros, ce qui est tout à fait correct pour une SCPI jeune.
Quels typologie d’actifs vise Sofidynamic ?
La SCPI Sofidynamic vise particulièrement le secteur du commerce. Celui-ci représente en effet près de 60% de son parc immobilier à l’heure actuelle. Ce parc immobilier est réparti entre des commerces de centres villes, des galeries et centres commerciaux, ainsi que des moyennes surfaces commerciales de périphérie (catégorie « autre » sur le graphique ci-dessous).
Elle compte également une faible part de bureau (7%) et de logistique (2%). Les biens logistiques sont le plus souvent des entrepôts.
Quelle répartition géographique pour la SCPI ?
La SCPI est pour le moment assez peu diversifié géographiquement. Le patrimoine se situe en France (53%) et aux Pays-Bas (47%).
La part en France est réparties sur différentes zones : la moitié en régions (hors région parisienne), l’autre moitié en région parisienne. En revanche, seul 1,2% du patrimoine se trouve à Paris même.
Le patrimoine de la SCPI Sofidynamic en détail
Sofidynamic compte au total 27 immeubles, pour un taux d’occupation financier de 97,6%. Comme mentionné auparavant, on notera que son patrimoine est assez concentré sectoriellement et géographiquement, ce qui peut être un facteur de risque. Néanmoins, ce risque devrait petit à petit se réduire, à mesure que la SCPI développera son parc immobilier.
Etude du rendement de la SCPI
Le rendement est l’un des points forts de la SCPI Sofidynamic ! Elle affiche, en effet, d’excellentes performances depuis son lancement.
Son taux de distribution (TD) de 2024 est de 9,52%, et 9,04% en 2025.
Pour rappel, une bonne SCPI offre généralement un TD compris en 6 et 7%. Attention, tout de même, les jeunes SCPI parviennent régulièrement à faire mieux les premières années grâce à différents mécanismes (parts sponsors, délai de jouissance…).
En 2025, la SCPI a également revalorisé son prix de part de 5%. C’est notamment cette forte revalorisation qui explique la présence de Sofidynamic sur la deuxième marche du podium des PGA 2025.
A noter : la PGA (performance globale annuelle) est un indicateur de performance spécifique aux SCPI. Il inclut le taux de distribution et la revalorisation/dévalorisation du prix de part.
Les risques de Sofidynamic
Comme mentionné au début, Sofidynamic est plus risqué que la moyenne observée dans le milieu de la pierre papier. Son score de risque SRI est de 4/7, là où la plupart des concurrents sont à 3/7.
Ce risque s’explique principalement par la volonté d’aller chercher du rendement, ce qui engendre automatiquement un risque plus élevé. En effet, un bien immobilier situé en plein centre-ville délivre en général un rendement plus faible qu’un bien situé dans un secteur moins favorable.
Concernant les autres risques de cette SCPI, on peut noter sa jeunesse, ainsi que son taux d’endettement de près de 20%.
Avis Sofidynamic : l’une des meilleures SCPI en démembrement
C’est l’un des atouts de cette SCPI : proposer la clé de démembrement la plus favorable du marché.
Rappel : investir en SCPI en démembrement temporaire consiste à détenir uniquement la nue-propriété pendant une période donné (compris généralement entre 5 et 20 ans). Durant cette période, vous ne percevez pas de loyers, mais en contrepartie vous achetez vos parts avec une décote. Cette décote est calculée selon une « clé de démembrement » fixée par la société de gestion.
Comparatif clé de démembrement de Sofidynamic avec plusieurs SCPI phares :
Durée démembrement | Sofidynamic | Iroko Zen | Remake Live | Wemo One |
5 ans | 73,75% | 79% | 78,5% | 77% |
10 ans | 59% | 65,5% | 64% | 65,5% |
15 ans | 50% | 60% | 58,5% | 60,5% |
Pour faire simple, si vous faites le choix de ne pas percevoir les loyers pendant 15 ans, vous achèterez vos parts à moitié prix pour Sofidynamic. Vous payerez en revanche 60% du prix si vous faites le même choix pour Iroko Zen.
Quels sont les frais de Sofidynamic ?
Dernier point important à aborder : les frais.
Sofidynamic se rapproche du modèle sans frais de souscription, en optant pour seulement 2% de frais à l’entrée (contre 10% en moyenne pour les SCPI avec frais de souscription).
Comme pour l’ensemble des SCPI basée sur ce modèle, les frais de gestion sont plus élevés : 14,4% ici, contre 10% en moyenne également. Les SCPI sans frais de souscription appliquent généralement entre 14 et 18% de frais de gestion.
A noter : les frais de souscription sont calculés sur le montant investi, alors que les frais de gestion sont un pourcentage des loyers perçus par la SCPI. Les rendements indiqués sont toujours net de frais.
En conclusion : mon avis sur la SCPI Sofidynamic
Mon avis sur la SCPI Sofidynamic est globalement positif. Les rendements sont prometteurs et la société de gestion reconnue rassure les investisseurs. En revanche, cette SCPI est à mon sens intéressante principalement pour deux catégories d’investisseurs :
- Ceux qui veulent aller chercher de la performance, en acceptant un risque plus élevé.
- Et ceux qui souhaitent investir en démembrement temporaire, par exemple dans l’optique de bénéficier des revenus passifs à la retraite.
Dans ce cas précis, la clé de démembrement est particulièrement attractive. En revanche, vous devez être conscient qu’il est extrêmement difficile de prédire comment évoluera le prix de part est le taux de distribution d’ici là. Le démembrement temporaire reste donc un pari sur la bonne gestion future de la SCPI.
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Cet article n’est pas sponsorisé par Sofidynamic.
Source images : Louve Invest
Avertissement : le contenu proposé est de nature éducative et générale. Il ne s’agit pas de conseil en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. Et encore moins de conseil personnalisé.
L’investissement comporte des risques de perte. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Matthieu Jeannot, fondateur d’Argent Conseil
Diplômé d’un master en banque et finance, certifié AMF, ancien conseiller bancaire et conseiller en gestion de patrimoine.
Mon objectif est de permettre à chacun d’acquérir les connaissances de bases pour gérer au mieux son argent et exploiter tout le potentiel de ses finances.
