L’OBO immobilier, ou Owner Buy Out immobilier, consiste à vendre un bien immobilier à une société que le propriétaire contrôle. Cette société finance généralement l’achat avec un emprunt bancaire.
Le propriétaire récupère ainsi une partie de la valeur de son bien sous forme de liquidités, tout en conservant indirectement sa propriété.
Ce montage peut servir à dégager des liquidités, diversifier son patrimoine ou préparer une transmission. Mais il entraîne aussi des frais, une nouvelle dette et des conséquences fiscales qu’il faut étudier avant de se lancer.
Comment fonctionne un OBO immobilier ?
Le principe est assez simple. Prenons le cas d’un propriétaire qui possède un immeuble locatif estimé à 1 million d’euros. Il crée une société, souvent une SCI, qui va acheter l’immeuble. Cette société peut financer l’achat avec un crédit immobilier.
Après la vente, le propriétaire ne détient donc plus directement l’immeuble. Il détient les parts de la société qui en est propriétaire. Les loyers continuent à être versés à la société. Ils peuvent ensuite servir à rembourser le crédit.
Le propriétaire peut donc récupérer des liquidités grâce à la vente, tout en conservant indirectement son patrimoine immobilier. Les Notaires de France parlent à ce sujet de « vente à soi-même ». L’opération permet de modifier la structure de détention d’un bien sans le vendre à un investisseur extérieur.
OBO immobilier : quel financement ?
Le financement d’un OBO immobilier repose généralement sur un emprunt souscrit par la société qui achète le bien. La banque va étudier la capacité de cette société à rembourser le crédit. Elle peut notamment regarder les revenus locatifs, la valeur du bien, la situation financière du propriétaire et les garanties disponibles.
Il n’existe donc pas de montant d’emprunt standard pour un OBO. Le coût de l’opération doit également être pris en compte. Il peut comprendre les frais liés à l’achat du bien, les frais bancaires, les frais de création de la société et une éventuelle imposition de la plus-value immobilière.
Le montage doit donc être construit à partir des revenus du bien et de la situation patrimoniale du propriétaire.
Exemple de montage OBO immobilier
Prenons un exemple de montage OBO immobilier simplifié. Un propriétaire possède un immeuble locatif estimé à 1 million d’euros, sans crédit restant à rembourser.
Il crée une société qui achète l’immeuble pour 1 million d’euros. La société finance l’opération avec :
- 700 000 € de crédit bancaire
- 300 000 € d’apport
Le propriétaire reçoit donc 1 million d’euros lors de la vente, mais il doit apporter 300 000 € à la société. Il récupère ainsi 700 000 € de liquidités, tout en conservant une participation dans la société qui détient l’immeuble.
Cet exemple reste volontairement simplifié. Dans un véritable OBO, le montant du crédit, les garanties, la fiscalité et les frais doivent être calculés au cas par cas.
Pourquoi réaliser ce montage financier ?
L’intérêt principal de ce montage financier est de transformer une partie de la valeur d’un bien en liquidités sans le vendre à un investisseur extérieur. Les sommes récupérées peuvent ensuite servir à diversifier son patrimoine, financer un nouveau projet ou répondre à un besoin de liquidités.
L’opération peut aussi modifier la répartition du patrimoine. Un propriétaire très exposé à l’immobilier peut par exemple récupérer une partie de son capital pour investir dans d’autres supports.
L’OBO peut enfin être utilisé dans une stratégie de transmission, notamment lorsque le patrimoine est ensuite détenu au travers des parts d’une société.
Il faut toutefois garder en tête un point simple : l’opération ne crée pas de richesse supplémentaire. Elle transforme une partie de la valeur du bien en liquidités et ajoute une dette au niveau de la société.
La fiscalité de l’Owner Buy Out
La fiscalité d’un OBO immobilier dépend notamment de la situation du propriétaire et de la structure choisie. La vente du bien peut entraîner une imposition de la plus-value immobilière lorsqu’elle est réalisée par une personne physique.
L’acquisition du bien par la société entraîne également des frais et droits. Le régime fiscal choisi pour la société aura ensuite des conséquences sur les loyers, les charges et la fiscalité lors d’une future revente.
Le choix entre une société soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés peut donc modifier fortement le résultat du montage.
Il faut regarder l’opération dans son ensemble et sur plusieurs années. Une économie fiscale au moment de la création de la société ne suffit pas à rendre un OBO intéressant.
Un OBO immobilier peut-il constituer un abus de droit ?
La recherche « abus de droit OBO immobilier » revient régulièrement lorsqu’on s’intéresse à ce montage. Un OBO n’est pas automatiquement un abus de droit. Mais l’opération doit avoir une réalité économique et ne pas être construite uniquement pour obtenir un avantage fiscal.
L’article L.64 du Livre des procédures fiscales permet à l’administration fiscale d’écarter certains actes fictifs ou certaines opérations réalisées dans le but d’éluder ou d’atténuer l’impôt dans les conditions prévues par le texte.
Dans le cas d’un OBO immobilier, plusieurs éléments doivent donc être cohérents : le prix du bien, le financement, la réalité de la société et le fonctionnement de l’opération.
Les Notaires de France évoquent également le risque de requalification lorsque la société créée ne présente pas de véritable fonctionnement ou lorsque l’opération répond uniquement à une logique fiscale.
Un OBO doit donc reposer sur un objectif patrimonial ou financier réel et être correctement documenté.
Vers qui se tourner pour réaliser un OBO immobilier ?
Un montage OBO immobilier touche à plusieurs domaines : financement bancaire, fiscalité, droit des sociétés et gestion patrimoniale.
Plusieurs professionnels peuvent donc intervenir : notaire, avocat fiscaliste, expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine. Leur rôle dépendra de la structure retenue et de la complexité du projet.
Ludovic Hoarau, fondateur de WhiteBlock Invest, réalise régulièrement ce type de montage avec ses clients. Il présente notamment l’Owner Buy Out immobilier parmi ses domaines d’intervention, avec la recherche et la structuration de financements.
Vous pouvez retrouver dans cet article le détail de l’ensemble des domaines d’intervention du cabinet.
Quels sont les risques d’un OBO immobilier ?
Le premier risque est lié à la dette. La société doit continuer à rembourser son crédit même si les revenus locatifs diminuent ou si les charges augmentent. La rentabilité du bien doit donc être suffisante pour supporter les échéances.
Il faut aussi prendre en compte les frais et la fiscalité de l’opération. Ils peuvent réduire sensiblement les liquidités réellement récupérées. Le risque fiscal ne doit pas non plus être négligé. Une valorisation artificielle du bien, une société sans véritable activité ou une opération principalement motivée par un avantage fiscal peuvent attirer l’attention de l’administration.
Enfin, il faut réfléchir à la suite de l’opération. La situation peut être différente en cas de revente du bien, de transmission des parts ou de remboursement anticipé du crédit.
À qui s’adresse cette solution patrimoniale ?
L’OBO immobilier concerne surtout les propriétaires qui disposent d’un patrimoine suffisamment important pour supporter les coûts et la dette du montage.Il peut être intéressant lorsqu’un propriétaire souhaite récupérer des liquidités tout en conservant indirectement son bien.
Il peut aussi répondre à un projet de diversification ou de transmission.
À l’inverse, le montage peut être moins adapté lorsque le bien génère peu de revenus, lorsque l’endettement serait trop important ou lorsque les frais absorbent une grande partie du bénéfice attendu.
Avant de réaliser une vente à soi-même, il est donc utile de comparer l’OBO avec d’autres solutions de financement ou de restructuration patrimoniale.
OBO immobilier : ce qu’il faut retenir
L’OBO immobilier consiste à vendre un bien à une société contrôlée par son propriétaire. Celui-ci récupère une partie de la valeur du bien sous forme de liquidités, tout en conservant indirectement la propriété grâce à ses parts dans la société.
Le financement repose généralement sur un emprunt bancaire. Les loyers peuvent ensuite servir à rembourser cette dette. Le montage peut répondre à différents objectifs : dégager des liquidités, diversifier son patrimoine ou préparer une transmission.
Mais un OBO ne se résume pas à créer une société et à obtenir un crédit. La valorisation du bien, le financement, la fiscalité, le fonctionnement de la société et le risque d’abus de droit doivent être étudiés avant de réaliser l’opération.
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Avertissement : le contenu proposé est de nature éducative et générale. Il ne s’agit pas de conseil en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. Et encore moins de conseil personnalisé.
L’investissement comporte des risques de perte. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Matthieu Jeannot, fondateur d’Argent Conseil
Diplômé d’un master en banque et finance, certifié AMF, ancien conseiller bancaire et conseiller en gestion de patrimoine.
Mon objectif est de permettre à chacun d’acquérir les connaissances de bases pour gérer au mieux son argent et exploiter tout le potentiel de ses finances.
