Vous avez entendu parler récemment de Remake Kross ? Oui, c’est bien une nouvelle SCPI lancée cet automne par la société de gestion Remake. Contrairement à Remake Live, elle investira exclusivement hors de France et adopte une stratégie beaucoup plus internationale.
Mais Remake Kross démarre à peine. Elle ne possède donc pas encore le patrimoine immobilier permettant de juger concrètement sa gestion ou son rendement. Alors, que vaut cette nouvelle SCPI ? Son positionnement est-il intéressant ? Et faut-il profiter des parts sponsors proposées au lancement ?
Voici mon analyse détaillée et mon avis sur Remake Kross, la nouvelle SCPI de la société de gestion Remake AM.
Avis Remake Kross, en bref
- Lancée en octobre 2026
- SCPI diversifiée, investie 100 % hors de France
- Objectif de taux de distribution : 6,5 %
- Objectif de TRI sur 10 ans : 7,5 %
- Prix normal : 100 € par part
- Parts sponsors à 90 €, puis 95 €
- Frais de souscription : 12 % TTC maximum
- Risque : 3/7
- Horizon de placement recommandé : 10 ans minimum
Mon avis est pour l’instant plutôt positif sur le papier, mais il est trop tôt pour juger la qualité des investissements réalisés. Le lancement constitue donc davantage un pari sur la stratégie de Remake Kross que sur les performances passées de la SCPI.
Présentation de Remake Kross
Remake Kross est la troisième SCPI lancée par Remake Asset Management, après Remake Live et Remake UK.
Sa particularité est simple : elle investira exclusivement hors de France. La société de gestion prévoit de répartir progressivement son patrimoine entre l’Europe hors France, l’Amérique du Nord, l’Asie et l’Océanie.
Une stratégie très innovante ! Car à ce jour, s’il y a bien quelques SCPI qui investissement aux Etats-Unis comme Corum USA, quasiment aucune ne s’est lancé sur le marché immobilier asiatique ou en Océanie.
La SCPI ne sera pas spécialisée dans un secteur d’activité précis. Remake AM veut au contraire pouvoir investir dans différents types d’actifs en fonction des opportunités et des cycles immobiliers.
C’est donc une SCPI internationale et diversifiée, avec une gestion qui se veut opportuniste. Mais il faut garder une limite en tête : Remake Kross ne possède pas encore de patrimoine immobilier au moment de son lancement. Il est donc impossible de juger aujourd’hui la qualité des immeubles, des locataires ou des acquisitions.
Quelle stratégie pour Remake Kross ?
Remake AM souhaite profiter des différences entre les marchés immobiliers internationaux. L’idée est de ne pas rester concentré sur un seul pays ou un seul secteur. La société de gestion indique vouloir privilégier des immeubles déjà occupés, avec des baux fermes et des locataires solides.
L’Europe hors de France devrait représenter une zone importante du portefeuille. Remake Kross pourra également investir en Amérique du Nord, notamment aux États-Unis et au Canada, ainsi qu’en Australie, en Nouvelle-Zélande, au Japon et en Corée du Sud.
Cette diversification géographique est intéressante sur le papier. Elle permet notamment de ne pas dépendre uniquement des cycles immobiliers européens (déjà très différents d’un pays à l’autre).
Mais elle ajoute aussi un risque de change. Remake indique que l’exposition aux devises étrangères ne devrait pas dépasser 50 % du patrimoine. Ce qui est déjà pas mal pour une SCPI !
Quel rendement pour Remake Kross ?
Remake Kross affiche un objectif de taux de distribution de 6,5 %. La société de gestion vise également un TRI net de frais de 7,5 % sur 10 ans.
Attention à ne pas confondre ces deux chiffres. Le taux de distribution correspond aux revenus distribués, tandis que le TRI tient compte également de l’évolution du prix de part.
Ces deux chiffres sont des objectifs et ne sont pas garantis. Surtout, la SCPI n’a encore aucun historique de distribution. On ne peut donc pas dire aujourd’hui si elle sera capable d’atteindre durablement 6,5 %.
C’est l’un des principaux points de différence avec Remake Live, qui dispose déjà de plusieurs années d’historique.
Les parts sponsors de Remake Kross
Le lancement de Remake Kross prévoit une première phase réservée aux investisseurs sponsors.
La part est proposée à 90 € au lieu de 100 €, avec une collecte limitée à 21,375 millions d’euros. En contrepartie, les investisseurs doivent souscrire au minimum 60 parts, soit 5 400 €, et conserver leurs parts pendant au moins deux ans.
Une deuxième phase prévoit ensuite un prix de 95 €, avec une collecte limitée à 14,25 millions d’euros et une durée d’inaliénabilité d’un an.
Une fois ces phases terminées, le prix normal sera de 100 €.
Cette décote de lancement est intéressante, mais elle ne doit pas être considérée comme un rendement garanti. Le prix de part peut évoluer à la hausse comme à la baisse dans le futur.
A noter : la décote proposée par une SCPI lors de la phase sponsor permet de compenser le risque prit par l’investisseur en achetant une SCPI sans aucun historique ni patrimoine immobilier. Attention en revanche, les parts sponsors sont inaliénables pendant 2 ans pour la phase 1 et 1 an pour la phase 2, ce qui signifie que vous ne pouvez pas les céder durant ce délai.
Quels sont les frais de Remake Kross ?
Remake Kross revient à un modèle plus classique que Remake Live avec 12 % de frais de souscription.
Les frais de gestion sont fixés à 12 % des produits locatifs hors taxes encaissés et des autres produits perçus par la SCPI.
La SCPI prévoit également une commission d’acquisition de 2 % TTC du prix d’acquisition net vendeur des actifs immobiliers.
Le délai de jouissance est fixé au premier jour du sixième mois suivant l’enregistrement de la souscription. Soit 2 mois de plus que pour Remake Live. Un manque à gagner (de 2 mois de loyers) à prendre en compte lors de la comparaison des frais.
Les frais de souscription sont donc nettement plus élevés que ceux de Remake Live, qui fonctionne sans commission de souscription. En contrepartie, Remake Kross affiche des frais de gestion plus faibles.
Remake Kross vs Remake Live : comparatif des frais
Frais | Remake Kross | Remake Live |
Frais de souscription | Jusqu’à 12 % TTC | 0 % |
Frais de gestion | Jusqu’à 12 % TTC des produits locatifs encaissés | Jusqu’à 18 % TTC des produits locatifs encaissés |
Prix de souscription | 100 € | 204 € |
Commission d’acquisition | 2 % TTC du prix d’acquisition net vendeur | 3,60 % TTC du prix d’acquisition net vendeur |
Délai de jouissance | 5 mois | 3 mois |
En pratique, Remake Live a l’avantage sur les frais d’entrée, puisque l’investisseur ne paie pas de commission de souscription. Remake Kross affiche en revanche des frais de gestion et d’acquisition plus faibles.
Pour faire simple, si vous comptez garder vos parts 5 à 10 ans, la structure de frais de Remake Live sera plus avantageuse grâce à l’absence de frais d’entrée, et au délai de jouissance plus court.
En revanche, dans l’optique d’une détention très long terme les frais de gestion de Remake Kross s’avèrent plus avantageux. Reste à savoir laquelle performera le mieux (sujet plus important que les frais à mon sens).
Quels sont les risques de Remake Kross ?
Le premier risque est lié à la jeunesse de la SCPI. Il n’existe encore aucun historique permettant de vérifier les objectifs annoncés. La société de gestion doit maintenant transformer sa stratégie en acquisitions immobilières rentables.
L’investissement international apporte aussi des risques supplémentaires. La valeur des immeubles dépendra des marchés immobiliers locaux et certaines acquisitions seront exposées aux variations des devises.
Enfin, comme pour toute SCPI, le capital n’est pas garanti et la revente des parts peut prendre du temps (risque de liquidité). L’horizon recommandé par Remake AM est d’ailleurs de 10 ans minimum.
Selon moi, la prudence doit donc être de mise avec Remake Kross, notamment en raison de leur volonté d’explorer des marchés encore peu exploités en SCPI. Reste aussi à voir quel part du patrimoine représentera ces marchés hors Europe.
Mon avis sur Remake Kross
Mon avis sur Remake Kross est plutôt positif, mais avec une réserve importante : il faut accepter d’investir sans avoir encore de visibilité sur le patrimoine.
Le positionnement international est intéressant et pourrait offrir de belles opportunités. La possibilité d’investir sur plusieurs marchés et plusieurs secteurs lui donne aussi davantage de liberté par rapport à une SCPI thématique ou limitée géographiquement.
Le prix de 90 € proposé pendant la première phase sponsor est un autre argument intéressant. Mais les conditions sont contraignantes, avec 5 400 € minimum et deux ans d’inaliénabilité.
Le principal point d’interrogation reste donc la capacité de Remake AM à transformer ses objectifs de 6,5 % de distribution et 7,5 % de TRI en performances réelles.
Investir aujourd’hui sur Remake Kross demande donc deux choses : une confiance solide dans la société de gestion Remake, et une conviction dans leur stratégie de diversification internationale. Pour les investisseurs plus prudents, Remake Live offre aujourd’hui plus de recul.
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Cet article n’est pas sponsorisé par Remake.
Source image : Louve Invest
Avertissement : le contenu proposé est de nature éducative et générale. Il ne s’agit pas de conseil en investissement au sens des articles L. 321-1 et D. 321-1 du Code Monétaire et Financier. Et encore moins de conseil personnalisé.
L’investissement comporte des risques de perte. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Matthieu Jeannot, fondateur d’Argent Conseil
Diplômé d’un master en banque et finance, certifié AMF, ancien conseiller bancaire et conseiller en gestion de patrimoine.
Mon objectif est de permettre à chacun d’acquérir les connaissances de bases pour gérer au mieux son argent et exploiter tout le potentiel de ses finances.
